كتبه: المحامي عصمت النشاشيبي
وفقا لقانون المالكين والمستأجرين فإنه يجوز للمؤجر إخلاء المأجور "إذا أنشأ المستأجر على أرض خاصة به أو تملك عقاراً بدلاً عن المأجور في حدود البلدية التي يقع فيها العقار إذا كان لغايات السكن أو في الموقع الذي يقع فيه العقار إذا كان لغايات أخرى غير السكن" (المادة 5/ج/10).
وفي الحقيقة فإن هذا السبب من أسباب الإخلاء يهدف إلى إحداث التوازن بين المؤجر والمستأجر، وحتى لا يبقى المستأجر -لسبب أو لآخر- في ملك المؤجر مع أنه أصبح مالكاً وفي غنى عن الاستئجار، لذا فقد حرص المشرع الأردني على ايراد هذا السبب في جميع قوانين المالكين والمستأجرين منذ العام 1943 ولغاية الآن. وقد قالت محكمة التمييز الموقرة: " تكمن العلة في نص المادة 5/ج/10 من قانون المالكين والمستأجرين في حماية المستأجر من التخلية في ظل أزمة السكن إذا كان لا يملك عقاراً مهيئاً للانتفاع به. بما يتلاءم مع شروط الماجور فاذا تهيأ للمستأجر حق الانتفاع بعقار كهذا فليس ثمة سبب لاسباغ الحماية القانونية على اجارته التي انتهى عقدها". (تمييز حقوق 324/1992 تاريخ 22/4/1993).
ومن الرجوع إلى النص السابق يتبين أن لهذا السبب ثلاثة شروط إذا توافرت جاز للمؤجر أن يخلي المستأجر، وهذه الشروط كما يلي
أن ينشئ المستأجر على أرض خاصة به أو يتملك عقاراً
ومؤدى ذلك يجب أن يثبت أن المستأجر قد تملك عقاراً بالفعل، وأن يكون هذا العقار باسمه، ولا يكفي مجرد تملكه لأرض فضاء بل لا بد من الإنشاء عليها. وأن يكون العقار جاهزاً للاشغال
ولكن هل يشترط أن يكون التملك لاحقاً لعقد الإيجار؟
لقد تباين الاجتهاد في هذا الخصوص، إذ ذهبت محكمة التمييز في احد قراراتها إلى أن إنشاء البناء أو تملك العقار الذي يكون سبباً صالحاً لدعوى التخلية هو الذي يحدث بعد الاجارة، بدليل أن القانون قد أشار إلى أن المستأجر الذي ينشىء بناء أو يتملك عقاراً صالحاً لسكناه أو ممارسة أعماله أي قصد أن يكون المنشىء أو المتملك مستأجراً عند الإنشاء أو التملك، أما قبل الإجارة فلا يدعى مستأجراً بمعنى أن الذي يملك بناء صالحاً لسكناه أو ممارسة أعماله إذا استأجر بعد ذلك عقاراً فلا يكون هذا التملك والإنشاء سبباً صالحاً لدعوى التخلية لأن المقصود من الفقرة 10 من المادة الخامسة من قانون المالكين والمستأجرين الحالة التي تطرأ بعد عقد الإيجار. (تمييز حقوق 431/1984 تاريخ 9/8/1984)
وفي قرار آخر ذهبت إلى: "أن عبارة إذا أنشأ المستأجر على أرض خاصة به أو تملك عقاراً... الواردة في المادة 5/ج/10 من قانون المالكين والمستأجرين جاءت مطلقة سواء كانت واقعة الإنشاء أو التملك سابقة لحالة التأجير أم لاحقة لها وذلك لاتحاد العلة، والقول بغير ذلك فيه خروج عن الغاية التي أرادها المشرع من قانون المالكين والمستاجرين وما استقر عليه الاجتهاد، إذ لا يجوز تقييد حق تصرف المالك بملكه بدون مسوغ والمسوغ في عدم جواز إخلاء المأجور من قبل المستأجر رغم انتهاء مدة العقد هو الأزمة السكنية وعدم تمكن المستأجر من ايجاد مأجور آخر، اما وقد وجد المستأجر عقاراً مناسباً لسكناه بلا معارضة من أحد بخروج المستأجر الذي كان يشغل العقار الذي يملكه فلم يبق أي مبرر لتمسكه بالعقار المؤجر له واشغاله له". (تمييز حقوق 217/1991 تاريخ 27/8/1991)
وحسماً لهذا الخلاف أصدرت الهيئة العامة لمحكمة التمييز الموقرة قراراً يؤيد الاتجاه الأول، فجاء فيه: "وخلافاً لأي اجتهاد سابق تجد المحكمة أن ما قصده المشرع من قوله إذا انشأ المستأجر على أرض خاصة به أو تملك عقاراً ... أن يكون إنشاء المستأجر أو تملكه للعقار الذي يصلح لسكناه أو عمله لاحقاً في حصوله لعقد الإيجار الذي يشغل بمقتضاه العقار المأجور المطلوب تخليته
إن كلمة (إذا) وهي أداة تفيد معنى الظرفية لما يستقبل من الزمان وتدخل على فعل محقق الحصول وبالتالي فإن حكم هذا النص لا يشمل حالة مالك العقار الذي أجره للغير قبل استئجار عقار لسكنه أو عمله إلا إذا شغر بعد ذلك العقار العائد للمستأجر المؤجر للغير من شاغليه او مستأجريه". (تمييز حقوق 9/2001 تاريخ 7/6/2001).
كما يثور تساؤل آخر وهو هل تكون حالة الاخلاء هذه قائمة حتى لو قام المستأجر ببيع العقار الذي تملكه أو أجره، أم يشترط أن يبقى منتفعاً بالعقار؟
استقر اجتهاد محكمة التمييز على اعتبار شراء المستأجر لعقار يكفي لإخلائه من المأجور الذي يسكنه إذا كان العقار الذي تم شراؤه مناسباً لسكناه، ولا يحد من هذه القاعدة قيام المستأجر بعد شرائه العقار ببيعه لآخر لأن ثبوت الحق بالإخلاء ينشأ للمؤجر بمجرد توافر شروط المادة 5/ج/10 من قانون المالكين والمستأجرين ولا يسقط إلا بتنازله عن هذا الحق صراحة او ضمناً (تمييز حقوق 1549/1993 تاريخ 7/6/1994)، كما قضي بأن تأجير المستأجر لعقاره الذي أنشأه على أرض خاصة لا يمنع من اخلائه من المأجور الذي استأجره قبل ذلك (تمييز حقوق 121/1982 تاريخ 3/3/1982)
الشرط المتعلق بموقع العقار المتملك
أثار هذا الشرط خلافاً قبل القانون المعدل رقم 22 للعام 2011، حيث كان النص يشترط أن يكون العقار المملوك يقع (في المنطقة التي يقع فيها العقار)، لذا فقد فسّرت محكمة التمييز ما تعنيه (المنطقة) حسب الغاية من المأجور، فإذا كان لغاية السكن فإنها تعني نفس المدينة أو البلدة وذلك بالرجوع إلى نظام التقسيمات الإدارية ونظام أمانة عمان الكبرى (تمييز حقوق 428/2000 تاريخ 16/8/2000 وتمييز حقوق 9/2001 تاريخ 7/6/2001). أما إذا كان العقار لغير غايات السكن فإن المقصود بالمنطقة هي المنطقة التجارية حيث قضى: " أن المقصود ( بالمنطقة) المنصوص عليها في المادة (5/ج/10) من قانون المالكين والمستأجرين بالنسبة للمحلات التجارية المستأجرة هي المنطقة التجارية وليس المنطقة الجغرافية او المنطقة المحددة بموجب أنظمة التقسيمات الإدارية، تمشياً مع النمو والتطور الاقتصادي المنشود الذي يتطلب التوسع في الأعمال التجارية كماً ونوعاً وانتشاراً مما يقتضي وجود فروع للمحلات التجارية والشركات في مختلف المناطق التجارية والتجمعات العمرانية بما يعزز المنافسة التجارية ويخدم التجمعات السكانية ويحقق النمو الاقتصادي، وأن القول بغير ذلك يحرم المؤسسات المالية والشركات التجارية التي تمتلك المباني لمراكز ادارتها من فتح فروع لها في جميع الاماكن التي يمتد اليها نشاطها ويقصر حقها في ذلك على مناطق جغرافية او مناطق مستقلة بموجب التقسيمات الادارية او البلدية وهو ما لم يهدف له المشرع" (تمييز حقوق 1444/1998 تاريخ 21/10/1998)
ثم جاء القانون المعدل رقم 22 لعام 2011 وكرّس ما استقر عليه القضاء حيث اشترط أن يكون العقار ( في حدود البلدية التي يقع فيها العقار إذا كان لغايات السكن أو في الموقع الذي يقع فيه العقار إذا كان لغايات أخرى غير السكن)
أن يكون العقار بدلاً عن المأجور
قبل تعديل نص المادة 5/ج/10 من قانون المالكين والمستأجرين بموجب تعديل العام 2011 كان يشترط أن يكون العقار مناسباً فقد كان النص كالتالي: (إذا أنشأ المستأجر على أرض خاصة به أو تملك عقاراً مناسباً لممارسة أعماله أو سكناه بدلاً عن المأجور)، إلا أنه بعد التعديل ألغيت كلمة (مناسباً) حيث أصبح النص كما يلي: (إذا أنشأ المستأجر على أرض خاصة به أو تملك عقاراً بدلاً عن المأجور)، فماذا يعني ذلك؟
باعتقادنا أن شرط المناسبة قد ألغي، وبالتالي لا يجوز التذرع به، إذ أن كل ما اشترطه النص أن يكون العقار بدلاً عن المأجور، بمعنى أن يكون صالحاً لأن يكون بدلاً عن المأجور الذي يستأجره المؤجر.
خلاصة الأمر فإنه متى أثبت توافر هذه الشروط الثلاثة فإنه يجوز للمؤجر إخلاء المأجور بسبب التملك.
هل تبحث عن استشارة قانونية؟
وفقا لقانون المالكين والمستأجرين فإنه يجوز للمؤجر إخلاء المأجور "إذا أنشأ المستأجر على أرض خاصة به أو تملك عقاراً بدلاً عن المأجور في حدود البلدية التي يقع فيها العقار إذا كان لغايات السكن أو في الموقع الذي يقع فيه العقار إذا كان لغايات أخرى غير السكن" (المادة 5/ج/10).
وفي الحقيقة فإن هذا السبب من أسباب الإخلاء يهدف إلى إحداث التوازن بين المؤجر والمستأجر، وحتى لا يبقى المستأجر -لسبب أو لآخر- في ملك المؤجر مع أنه أصبح مالكاً وفي غنى عن الاستئجار، لذا فقد حرص المشرع الأردني على ايراد هذا السبب في جميع قوانين المالكين والمستأجرين منذ العام 1943 ولغاية الآن. وقد قالت محكمة التمييز الموقرة: " تكمن العلة في نص المادة 5/ج/10 من قانون المالكين والمستأجرين في حماية المستأجر من التخلية في ظل أزمة السكن إذا كان لا يملك عقاراً مهيئاً للانتفاع به. بما يتلاءم مع شروط الماجور فاذا تهيأ للمستأجر حق الانتفاع بعقار كهذا فليس ثمة سبب لاسباغ الحماية القانونية على اجارته التي انتهى عقدها". (تمييز حقوق 324/1992 تاريخ 22/4/1993).
ومن الرجوع إلى النص السابق يتبين أن لهذا السبب ثلاثة شروط إذا توافرت جاز للمؤجر أن يخلي المستأجر، وهذه الشروط كما يلي
أن ينشئ المستأجر على أرض خاصة به أو يتملك عقاراً
ومؤدى ذلك يجب أن يثبت أن المستأجر قد تملك عقاراً بالفعل، وأن يكون هذا العقار باسمه، ولا يكفي مجرد تملكه لأرض فضاء بل لا بد من الإنشاء عليها. وأن يكون العقار جاهزاً للاشغال
ولكن هل يشترط أن يكون التملك لاحقاً لعقد الإيجار؟
لقد تباين الاجتهاد في هذا الخصوص، إذ ذهبت محكمة التمييز في احد قراراتها إلى أن إنشاء البناء أو تملك العقار الذي يكون سبباً صالحاً لدعوى التخلية هو الذي يحدث بعد الاجارة، بدليل أن القانون قد أشار إلى أن المستأجر الذي ينشىء بناء أو يتملك عقاراً صالحاً لسكناه أو ممارسة أعماله أي قصد أن يكون المنشىء أو المتملك مستأجراً عند الإنشاء أو التملك، أما قبل الإجارة فلا يدعى مستأجراً بمعنى أن الذي يملك بناء صالحاً لسكناه أو ممارسة أعماله إذا استأجر بعد ذلك عقاراً فلا يكون هذا التملك والإنشاء سبباً صالحاً لدعوى التخلية لأن المقصود من الفقرة 10 من المادة الخامسة من قانون المالكين والمستأجرين الحالة التي تطرأ بعد عقد الإيجار. (تمييز حقوق 431/1984 تاريخ 9/8/1984)
وفي قرار آخر ذهبت إلى: "أن عبارة إذا أنشأ المستأجر على أرض خاصة به أو تملك عقاراً... الواردة في المادة 5/ج/10 من قانون المالكين والمستأجرين جاءت مطلقة سواء كانت واقعة الإنشاء أو التملك سابقة لحالة التأجير أم لاحقة لها وذلك لاتحاد العلة، والقول بغير ذلك فيه خروج عن الغاية التي أرادها المشرع من قانون المالكين والمستاجرين وما استقر عليه الاجتهاد، إذ لا يجوز تقييد حق تصرف المالك بملكه بدون مسوغ والمسوغ في عدم جواز إخلاء المأجور من قبل المستأجر رغم انتهاء مدة العقد هو الأزمة السكنية وعدم تمكن المستأجر من ايجاد مأجور آخر، اما وقد وجد المستأجر عقاراً مناسباً لسكناه بلا معارضة من أحد بخروج المستأجر الذي كان يشغل العقار الذي يملكه فلم يبق أي مبرر لتمسكه بالعقار المؤجر له واشغاله له". (تمييز حقوق 217/1991 تاريخ 27/8/1991)
وحسماً لهذا الخلاف أصدرت الهيئة العامة لمحكمة التمييز الموقرة قراراً يؤيد الاتجاه الأول، فجاء فيه: "وخلافاً لأي اجتهاد سابق تجد المحكمة أن ما قصده المشرع من قوله إذا انشأ المستأجر على أرض خاصة به أو تملك عقاراً ... أن يكون إنشاء المستأجر أو تملكه للعقار الذي يصلح لسكناه أو عمله لاحقاً في حصوله لعقد الإيجار الذي يشغل بمقتضاه العقار المأجور المطلوب تخليته
إن كلمة (إذا) وهي أداة تفيد معنى الظرفية لما يستقبل من الزمان وتدخل على فعل محقق الحصول وبالتالي فإن حكم هذا النص لا يشمل حالة مالك العقار الذي أجره للغير قبل استئجار عقار لسكنه أو عمله إلا إذا شغر بعد ذلك العقار العائد للمستأجر المؤجر للغير من شاغليه او مستأجريه". (تمييز حقوق 9/2001 تاريخ 7/6/2001).
كما يثور تساؤل آخر وهو هل تكون حالة الاخلاء هذه قائمة حتى لو قام المستأجر ببيع العقار الذي تملكه أو أجره، أم يشترط أن يبقى منتفعاً بالعقار؟
استقر اجتهاد محكمة التمييز على اعتبار شراء المستأجر لعقار يكفي لإخلائه من المأجور الذي يسكنه إذا كان العقار الذي تم شراؤه مناسباً لسكناه، ولا يحد من هذه القاعدة قيام المستأجر بعد شرائه العقار ببيعه لآخر لأن ثبوت الحق بالإخلاء ينشأ للمؤجر بمجرد توافر شروط المادة 5/ج/10 من قانون المالكين والمستأجرين ولا يسقط إلا بتنازله عن هذا الحق صراحة او ضمناً (تمييز حقوق 1549/1993 تاريخ 7/6/1994)، كما قضي بأن تأجير المستأجر لعقاره الذي أنشأه على أرض خاصة لا يمنع من اخلائه من المأجور الذي استأجره قبل ذلك (تمييز حقوق 121/1982 تاريخ 3/3/1982)
الشرط المتعلق بموقع العقار المتملك
أثار هذا الشرط خلافاً قبل القانون المعدل رقم 22 للعام 2011، حيث كان النص يشترط أن يكون العقار المملوك يقع (في المنطقة التي يقع فيها العقار)، لذا فقد فسّرت محكمة التمييز ما تعنيه (المنطقة) حسب الغاية من المأجور، فإذا كان لغاية السكن فإنها تعني نفس المدينة أو البلدة وذلك بالرجوع إلى نظام التقسيمات الإدارية ونظام أمانة عمان الكبرى (تمييز حقوق 428/2000 تاريخ 16/8/2000 وتمييز حقوق 9/2001 تاريخ 7/6/2001). أما إذا كان العقار لغير غايات السكن فإن المقصود بالمنطقة هي المنطقة التجارية حيث قضى: " أن المقصود ( بالمنطقة) المنصوص عليها في المادة (5/ج/10) من قانون المالكين والمستأجرين بالنسبة للمحلات التجارية المستأجرة هي المنطقة التجارية وليس المنطقة الجغرافية او المنطقة المحددة بموجب أنظمة التقسيمات الإدارية، تمشياً مع النمو والتطور الاقتصادي المنشود الذي يتطلب التوسع في الأعمال التجارية كماً ونوعاً وانتشاراً مما يقتضي وجود فروع للمحلات التجارية والشركات في مختلف المناطق التجارية والتجمعات العمرانية بما يعزز المنافسة التجارية ويخدم التجمعات السكانية ويحقق النمو الاقتصادي، وأن القول بغير ذلك يحرم المؤسسات المالية والشركات التجارية التي تمتلك المباني لمراكز ادارتها من فتح فروع لها في جميع الاماكن التي يمتد اليها نشاطها ويقصر حقها في ذلك على مناطق جغرافية او مناطق مستقلة بموجب التقسيمات الادارية او البلدية وهو ما لم يهدف له المشرع" (تمييز حقوق 1444/1998 تاريخ 21/10/1998)
ثم جاء القانون المعدل رقم 22 لعام 2011 وكرّس ما استقر عليه القضاء حيث اشترط أن يكون العقار ( في حدود البلدية التي يقع فيها العقار إذا كان لغايات السكن أو في الموقع الذي يقع فيه العقار إذا كان لغايات أخرى غير السكن)
أن يكون العقار بدلاً عن المأجور
قبل تعديل نص المادة 5/ج/10 من قانون المالكين والمستأجرين بموجب تعديل العام 2011 كان يشترط أن يكون العقار مناسباً فقد كان النص كالتالي: (إذا أنشأ المستأجر على أرض خاصة به أو تملك عقاراً مناسباً لممارسة أعماله أو سكناه بدلاً عن المأجور)، إلا أنه بعد التعديل ألغيت كلمة (مناسباً) حيث أصبح النص كما يلي: (إذا أنشأ المستأجر على أرض خاصة به أو تملك عقاراً بدلاً عن المأجور)، فماذا يعني ذلك؟
باعتقادنا أن شرط المناسبة قد ألغي، وبالتالي لا يجوز التذرع به، إذ أن كل ما اشترطه النص أن يكون العقار بدلاً عن المأجور، بمعنى أن يكون صالحاً لأن يكون بدلاً عن المأجور الذي يستأجره المؤجر.
خلاصة الأمر فإنه متى أثبت توافر هذه الشروط الثلاثة فإنه يجوز للمؤجر إخلاء المأجور بسبب التملك.
هل تبحث عن استشارة قانونية؟
النقاش 0
كن أول من يشارك رأيه في هذه القصة.