كتبه : المحامية دانا النشاشيبي - خبيرة قانونية نظامية وشرعية
مقدمة:
منذ إقرار قانون الملكية العقارية الأردني لسنة 2019 المعدل في عام 2023 ، شهدت البيئة التشريعية في الأردن إعادة صياغة شاملة للنظام العقاري، بما يتواءم مع تطور حاجات الأفراد والمجتمع، وبما يوازن بين الحقوق الفردية والمصلحة العامة. هذا القانون، الذي جمع بين أحكام متفرقة كانت مبعثرة في تشريعات سابقة، أرسى مبادئ جديدة وحدّث من آليات قديمة، ليمنح المعاملات العقارية قدراً أكبر من الوضوح والشفافية.
ومن بين أبرز المؤسسات القانونية التي استقر عليها التشريع الجديد، برزت ثلاث أدوات محورية في فهم العلاقات العقارية وتنظيمها، وهي: الشفعة، الإعالة، وإزالة الشيوع. هذه الأدوات ليست مجرد نصوص قانونية، بل تمثل انعكاساً لعلاقات اجتماعية واقتصادية وثقافية متجذرة في المجتمع الأردني.
أولاً: الشفعة – درع الشريك في مواجهة الغريب
1. تعريف وأساس قانوني
الشفعة هي حق تفضيلي للشريك في العقار يتيح له أن يحل محل المشتري الجديد في شراء الحصة المباعة، حفاظًا على وحدة الملكية ومنع دخول الغرباء. وقد نظمها المشرع الأردني في المادة (14) من قانون 2019، مقتصرًا الحق على الشريك في العقار فقط، خلافًا لما كان معمولًا به سابقًا حيث امتد في بعض الحالات إلى الجار.
2. شروط ممارسة الشفعة
- أن يكون العقار مملوكًا على الشيوع.
- أن يتم البيع بعقد صحيح ومسجل في السجل العقاري.
- أن يتقدم الشفيع بالدعوى خلال 30 يومًا من علمه بالتسجيل، وبحد أقصى 90 يومًا من تاريخ التسجيل.
3. القيود والاستثناءات
لا تُمارس الشفعة إذا كان البيع:
- عن طريق المزاد العلني.
- حصل البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين الأقارب حتى الدرجة الرابعة ، أو بين الاصهار حتى الدرجة الثانية
- لعقارات مخصصة للعبادة.
- عبر مؤسسات الإسكان أو الجمعيات التعاونية.
- اذا حصل التفويض من الدولة .
4. البعد الاجتماعي والاقتصادي
الشفعة تمثل آلية لحماية الانسجام العائلي والاجتماعي، حيث تمنع تفتيت الملكية بين غرباء قد يشكلون عنصر توتر للشركاء. لكنها من جانب آخر تثير نقاشًا حول تقييد حرية المالك في التصرف.
ثانياً: البيع لقاء الإعالة – بين الحق المالي والاعتبار الإنساني
1. ماهية العقد
استحدث المشرع الأردني بموجب المواد (17-19) من قانون 2019 نظام البيع لقاء الإعالة، وهو عقد يبيع فيه المالك عقاره لشخص آخر مقابل أن يتعهد الأخير بإعالته أو إعالة من يحدده البائع طوال حياته.
2. خصائص هذا العقد
- عقد اجتماعي قبل أن يكون تجاريًا، إذ يهدف إلى ضمان الكرامة المعيشية لمن لا يملك دخلًا ثابتًا.
- العقار المبيع لا يجوز التصرف فيه أو رهنه أو حجـزه طوال حياة "المُعَال.
3. حق الاسترداد
إذا أخل المشتري بالتزاماته، يحق للبائع استرداد العقار بقرار قضائي. وهنا يتدخل القانون لحماية الطرف الأضعف، أي المعال.
4. قراءة تحليلية
البيع لقاء الإعالة يعكس وعيًا تشريعيًا بواقع تفكك الروابط الأسرية التقليدية، وحاجة كبار السن والفئات الهشة لبديل قانوني يحميهم. إنه تعبير عن فلسفة تشريعية تجعل العقار وسيلة لحماية الكرامة الإنسانية، وليس فقط أداة للتداول المالي.
ثالثاً: إزالة الشيوع – من الملكية المشتركة إلى الملكية الفردية
1. ما هو الشيوع؟
الشيوع يعني أن يملك عدة أشخاص عقارًا واحدًا دون أن تتحدد حصصهم ماديًا. وهذا الوضع كثيرًا ما يؤدي إلى جمود الملكية وتعطيل استثمارها.
2. القواعد العامة في 2019
بحسب المواد (94–97) من قانون 2019:
- الأصل هو القسمة الرضائية إذا اتفق جميع الشركاء.
- إذا تعذر، تتدخل لجنة إزالة الشيوع لتقدير القيمة وتقرير القسمة أو البيع.
- في حال رفض الشركاء، قد يُلجأ إلى البيع بالمزاد العلني.
3. التعديل الجوهري في 2023
القانون المعدل لسنة 2023 أدخل إصلاحات مهمة:
أ - المادة (97) والتي نصت على انه (( "… أو رفضوا الشراء ينتقل الخيار لطالبي التصرف لشراء حصص رافضي التصرف بالثمن المتفق عليه أو المقدر، وإذا رفض طالبو التصرف الشراء تُطبق الإجراءات…" )) .
🔹 المعنى: أصبح للشركاء طالبي التصرف فرصة شراء حصص الرافضين قبل الذهاب للمزاد.
ب - المادة (113) والتي نصت على انه (( "… إذا كانت جميع الحصص غير قابلة للقسمة، توضع الحصص في مزاد بين الشركاء، فإذا لم يتقدم أحد أو رفض أصحابها القيمة المقدرة، تُعرض للبيع في المزاد العلني لدى دائرة التنفيذ، على أن لا يقل بدء المزايدة عن (75%) من القيمة المقدرة…" )) .
🔹 المعنى: التعديل وضع ضمانة قوية بعدم بيع الحصص بأثمان بخسة، وحدد حدًا أدنى للسعر.
4. البعد العملي
إزالة الشيوع بصيغتها الجديدة تحقق توازنًا أوضح بين حقوق الشركاء، وتمنع استغلال بعضهم ضعف الآخرين أو جهلهم بالسوق. إنها خطوة نحو تعزيز العدالة العقارية والحد من النزاعات الأسرية.
مقارنة بين الأدوات الثلاث
- الشفعة: حماية الشريك من الغريب، صبغتها اجتماعية أكثر من اقتصادية.
- الإعالة: آلية لحماية الفئات الهشة، تجمع بين الحق المالي والبعد الإنساني.
- إزالة الشيوع: حل عملي للنزاعات وتفعيل الملكية العقارية، طُورت في 2023 لتصبح أكثر عدالة.
هذه الأدوات الثلاث تكشف عن جوهر التشريع الأردني: تنظيم السوق العقاري وفي الوقت نفسه صون العدالة الاجتماعية.
ختاما
من خلال مراجعة أحكام الشفعة، الإعالة، وإزالة الشيوع، يتضح أن قانون الملكية العقارية الأردني، خاصة بعد تعديل 2023، لم يعد مجرد قانون ينظم العقود والمعاملات، بل أصبح أداة لتحقيق التوازن الاجتماعي. فهو يحمي الشريك من الغريب، ويصون كرامة الشيخوخة عبر عقود الإعالة، ويمنع تعطيل العقارات عبر آليات أكثر عدالة لإزالة الشيوع.
إنه قانون يضع الإنسان في قلب العملية التشريعية، ويربط بين الملكية كحق فردي والمصلحة العامة كقيمة اجتماعية.
🔑 لا تترك مستقبلك العقاري للصدفة…
تواصل مع خبراء القانون العقاري الآن واحصل على خطة قانونية تحمي ملكيتك وتضمن حقوقك.
النقاش 0
كن أول من يشارك رأيه في هذه القصة.