كتبه : المحامية دانا النشاشيبي - خبيرة قانونية - نظامي - وشرعي
مقدمة
في قلب الجدل الدائر بين رجال القانون والمستثمرين العقاريين في الأردن، تطفو إلى السطح مسألة عقود الإيجار طويلة الأمد، أو ما يُعرف بعقود التسع والتسعين سنة. هذه العقود، التي تبدو في ظاهرها اتفاقات إيجارية، تحمل في طياتها تساؤلاتٍ جوهرية: هل هي وسيلة مشروعة لتشجيع الاستثمار العقاري طويل المدى؟ أم أنها باب خلفي للتحايل على نظام الملكية المنصوص عليه في قانون الملكية العقارية الأردني لسنة 2019؟
القانون، كما أشار إليه المشرّع في المادة (12)، رسم حدًّا واضحًا لا يمكن تجاوزه: الإيجار مهما طال لا يمكن أن يتعدى تسعًا وتسعين سنة، وهي مدة تبدو –من الناحية الزمنية– كأنها تماثل العمر الافتراضي لملكية كاملة. ولكن من الناحية القانونية، الفرق بين الإيجار والملكية يبقى فاصلاً كحدّ السيف.
أولاً: الإطار القانوني لعقود الإيجار طويلة الأمد
ينص قانون الملكية العقارية الأردني لسنة 2019 في مادته (12) على ما يلي:
على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر، لا يجوز أن تتجاوز مدة عقد ايجار العقار تسعاً وتسعين سنة فإذا عقدت لمدة أطول ردت إلى تسع وتسعين سنة.
— المادة (12) من قانون الملكية العقارية لسنة 2019
هذا النص، الذي أتى بعبارة قاطعة، يُعتبر من أهم الضوابط القانونية في التعامل مع الإيجارات الممتدة. المشرّع هنا لم يترك مجالًا للالتفاف أو التقدير القضائي، بل جعل القيد موضوعيًا وزمنيًا، بحيث أن أي عقد إيجار يتجاوز هذه المدة يُعاد تلقائيًا إلى سقف الـ99 سنة، دون حاجة إلى دعوى أو تصحيح قضائي.
ويفهم من هذا النص –وفقًا لتفسير فقهاء القانون المدني الأردني– أن المشرّع أراد الفصل الحاسم بين حق الانتفاع (الإيجار) وحق الملكية، منعًا لتحول الأول إلى الثاني بمرور الزمن أو بالتحايل العقدي. فالملكية تعني سلطة الاستعمال والاستغلال والتصرف في العقار بلا قيد، أما الإيجار فهو مجرد حق شخصي ينشأ بالعقد وينتهي بانقضاء المدة أو بوفاة أحد أطرافه في بعض الحالات.
ثانياً: الخلفية التاريخية – من "الإجارة الطويلة" إلى مفهوم المنفعة الممتدة
يُلاحظ أن فكرة الإيجار الطويل ليست حديثة العهد في الفقه القانوني، فقد عرفتها القوانين القديمة منذ العهد العثماني ضمن ما يسمى بـ"الإجارة الطويلة"، التي كانت تُستخدم لتجاوز القيود المفروضة على تملك الأجانب للعقارات في بعض المناطق.
"عقود الإيجار الطويلة في الأصل وُجدت كحلٍّ تنظيمي لضمان استثمار الأراضي غير المستغلة دون نقل ملكيتها، لكنها تحولت لاحقًا إلى وسيلة للتحايل على منع التملك الأجنبي."
بالتالي، فإن جذور الإشكالية ليست اقتصادية فحسب، بل تمتد إلى البنية القانونية ذاتها التي حاولت التوفيق بين تشجيع الاستثمار من جهة، وحماية السيادة العقارية من جهة أخرى هذا قديما .
ثالثاً: الفرق الجوهري بين الإيجار والملكية
لعلّ التمييز بين الملكية والإيجار من أهم المفاتيح لفهم جدلية الـ99 سنة.
فالملكية، كما عرّفها القانون المدني الأردني في المادة (1018)، هي: " حق الملكية هو سلطة المالك في ان يتصرف في ملكه تصرفاً مطلقاً عيناً ومنفعة واستغلالاً "
أما الإيجار، فهو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بعين معينة لمدة محددة مقابل أجر معلوم.
من هذا المنطلق، حتى وإن امتد عقد الإيجار قرنًا من الزمن، فإنه لا ينقل الملكية، ولا يمنح المستأجر إلا "حق الانتفاع"، وهو حق شخصي لا يرتقي إلى مرتبة "الحق العيني" إلا في حالات نادرة كحق السكن أو الانتفاع الدائم.
"الإيجار مهما طال لا يرقى إلى الملكية، لأن المدة المحددة، ولو بلغت 99 سنة، تمثل قيدًا جوهريًا يمنع تحقق صفة الدوام التي تميز حق الملكية."
رابعاً: الاستثمار المشروع في الإيجار الطويل
من الناحية الاقتصادية، تُعد عقود الإيجار الطويلة وسيلة فعالة لجذب رؤوس الأموال الأجنبية والمحلية دون الإخلال بقيود التملك.
فالمستثمر يحصل على حق استغلال العقار لمدة كافية لاسترداد رأسماله وتحقيق الربح، بينما تبقى الرقبة القانونية للعقار باسم المالك الأصلي أو الدولة.
ويشير تقرير البنك الدولي (2021) حول مناخ الاستثمار العقاري في الشرق الأوسط إلى أن:
"عقود الإيجار طويلة الأمد تُمثّل أداة قانونية متوازنة بين حماية الملكية الوطنية وتشجيع استثمارات البنية التحتية والسياحة، خاصة في الدول التي تحدّ من تملك الأجانب."
في هذا السياق، يتعامل المستثمرون مع عقد الـ99 سنة على أنه استثمار مشروع ومستقر قانونيًا، طالما أنه مسجل في دائرة الأراضي والمساحة وفق أحكام قانون الملكية العقارية، ويخضع للرقابة الرسمية من حيث المدة والغاية.
خامساً: حين يتحول الإيجار إلى تحايل على الملكية
رغم مشروعية الإيجار الطويل، إلا أن بعض الممارسات حولته إلى أداة للتحايل على الحظر المفروض على التملك في مناطق معينة أو من قبل أشخاص غير أردنيين.
فعلى سبيل المثال، قد يقوم أحد المستثمرين الأجانب بإبرام عقد إيجار مدته 99 سنة مع مالك أردني، مع بنود تمنحه حق البناء، وحق البيع، وحق التنازل، وحق التوريث. في هذه الحالة، يتحول العقد فعليًا إلى نقل غير مباشر للملكية تحت ستار الإيجار.
"التحايل في عقود الإيجار الطويلة يتم حين تتضمن بنودًا تمنح المستأجر سلطات مطلقة لا تختلف عن سلطات المالك، كحق التصرف والبيع، مما يجعل العقد من حيث المضمون بيعًا مؤجلاً مقنعًا."
وهنا تتدخل المحاكم لتكييف العقد وفقًا لحقيقته لا شكله، استنادًا إلى مبدأ مستقر في القضاء الأردني مفاده: "العبرة في العقود بالمقاصد والمعاني لا بالألفاظ والمباني."
سادسا: الأبعاد الاقتصادية والاجتماعية
الإيجار طويل الأمد يُسهم في تنشيط السوق العقاري، خصوصًا في قطاعات التطوير السياحي والمشاريع الكبرى، لكنه في الوقت ذاته يخلق إشكالية اجتماعية في المناطق ذات القيمة العقارية العالية، حيث تُحوَّل بعض الأراضي عمليًا إلى ملكيات شبه خاصة لعقود تمتد لأجيال.
"التوسع في الإيجارات الطويلة دون رقابة قانونية دقيقة قد يؤدي إلى احتكار العقارات بيد فئات محددة، بما يعطل مبدأ التداول العقاري الحر."
ولهذا، فإن المشرّع الأردني وضع نظام التسجيل العقاري والرقابة الإدارية في دائرة الأراضي والمساحة كضمانة لحماية المصلحة العامة من أي استغلال أو تحايل.
سابعا: ما بين الاستثمار والتنظيم – قراءة في مقاصد المشرّع
عند تحليل النصوص القانونية ذات الصلة –وخاصة المواد (2) و(4) و(12) من قانون الملكية العقارية– يتضح أن المشرّع الأردني أراد تحقيق معادلة دقيقة: تشجيع الاستثمار مع منع انتقال الملكية المقنّع.
فالقانون لم يمنع الإيجار الطويل، بل قنّنه وحدده بسقف زمني، مما يمنح المستثمرين استقرارًا قانونيًا من جهة، ويحافظ على مبدأ الملكية الوطنية من جهة أخرى.
"المدة الطويلة لا تجعل الإيجار ملكية، والملكية لا تنشأ إلا بتسجيلها في السجل العقاري وفق أحكام القانون."
— تفسير مستفاد من المادتين (9) و(12) من قانون الملكية العقارية
ختاما
إن عقود الإيجار لمدة (99) سنة تمثل منطقة رمادية بين الاستثمار والملكية، بين المشروعية والتحايل.
فمن حيث الشكل، هي إيجارات مشروعة مضمونة بالقانون، ومن حيث المضمون، قد تنزلق في بعض الحالات إلى التفاف على النظام العقاري العام.
ويبقى السؤال الذي يطرحه الواقع:
هل المدة الزمنية وحدها كافية للفصل بين الحق الشخصي والحق العيني، أم أن نية الأطراف ومضمون العقد هي الفيصل الحقيقي؟
الجواب، كما يقول الفقيه الفرنسي دومولان:
"القانون لا يُخدع بالألفاظ، بل ينظر إلى الحقيقة التي تخفيها."
💼 قبل أن توقع على عقد يمتد لعقود قادمة، تأكد من أنك لا تفرّط بحقوقك العقارية.
⚖️ استشر محاميًا متخصصًا في قانون الملكية العقارية الأردني لتعرف إن كان عقدك استثمارًا مشروعًا أم تحايلاً مقنّعًا.
📞 احجز استشارة قانونية فورية الآن واطلب مراجعة عقدك قبل تسجيله رسميًا.
🕒 لأن دقيقة مشورة... قد توفر عليك سنوات من التقاضي.
النقاش 0
كن أول من يشارك رأيه في هذه القصة.