يعد التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن من التصرفات الشائعة التي يجريها المستأجر عادة في حقه ، وقد تطرق القانون المدني لتصرف آخر هو اعارة المأجور وتتفق هذه التصرفات الثلاثة من حيث انها جميعها عبارة عن عقود تمكن المتصرف له من الإنتفاع بالمأجور ولكنها تختلف من طبيعة المركز القانوني الذي يتمتع به المستأجر والمتصرف له في كل منها ففي حالة التنازل يقوم المستأجر بنقل حقوقه والتزاماته الناشئة عن عقد الإيجار الى المتنازل له ، اي ان هذا الأخير يحل محل المستأجر في عقد الإيجار ويكتسب صفة المستأجر ، ويختلف التكييف القانوني للتنازل عن الايجار بحسب ما اذا قد تم بمقابل او بدون مقابل ، فهو بيع اذا كان هناك مقابل ، وهو هبة اذا لم يكن هناك مقابل ، اما في حالة الإيجار من الباطن فإن المستأجر يقوم بتأجير حقه بالإنتفاع الى الغير الذي يسمى مستأجرا من الباطن ، وبذلك يكون هناك عقدا ايجار ، العقد الأصلي والعقد الثانوي وعليه فإن التكييف القانوني للإيجار من الباطن هو انه هو بطبيعته عقد ايجار وبالتالي يجب ان يتم بعوض اي في مقابل اجرة ، وفي حالة اعارة المأجور فإن المستأجر يقوم بإعارة حقه في الإنتفاع الى الغير وهو المستعير وبذلك يكون هناك عقدين عقد ايجار موقع بين المستأجر الاصلي ومالك العين المؤجرة وعقد بين المستأجر والغير الذي اشركه معه بالمأجور والتكييف القانوني والذي اجمع عليه شراح القانون المدني الاردني بأنه عقد اعاره.
وهناك مجموعة من النتائج القانونية التي تترتب على التمييز بين هذه التصرفات منها
أولا: من حيث القواعد القانونية التي تحكم هذه التصرفات.
يخضع التنازل عن الغيجار لأحكام حوالة الحق وحوالة الدين ، وذلك عبارة عن حوالة حق بالنسبة لحقوق المستأجر وجوالة دين بالنسبة لإلتزاماته في حين يخضع الإيجار من الباطن لأحكام عقد الإيجار لأنه عقد ايجار ،وتخضع اعارة المأجور لأحكام عقد الإعارة لأنها عقد اعارة.
موقف القانون المدني الأردني
نصت المادة ( 703 ) منه على انه ( لا يجوز للمستأجر ان يؤجر المأجور كله او بعضه من شخص آخر الا بإذن المؤجر او اجازته ) يتضح من هذا النص انه لا يجوز للمستأجر التأجير من الباطن الا بعد الحصول على اذن المؤجر او اجازته ، لكن ماهو الحكم القانوني لعقد الإيجار الفرعي الذي ابرمه المستأجر دون اذن المؤجر او اجازته ؟ نرى بأن هذا العقد يعتبر من العقود الموقوفة على اجازة المؤجر وذلك استنادا لأحكام المادة ( 171 ) من القانون المدني الاردني والتي نصت على انه ( يكون التصرف موقوف النفاذ على الاجازة اذا صدر من ... مالك في مال له تعلق به حق الغير ) فالمستأجر الذي يؤجر حقه في الإنتفاع بالمأجور انما يتصرف في مال له تعلق به حق الغير ، فحق الغير هنا هو رقبة المأجور التي تعود للمؤجر .
ولكن هل يشمل المنع الوارد في المادة ( 703 ) حالة تنازل المستأجر عن الايجار سواء كان بعوض او بغير عوض ؟ وجوابا على ذلك نرى بأن المنع الوارد في هذه المادة يشمل التنازل عن الإيجار وذلك على اساس القياس والاستنتاج من باب اولى ، فالعلة التي لأجلها منع المشرع الايجار من الباطن متوفرة في التنازل او هي اكثر توافر ، وهذا التفسير يتفق مع الحكمة التشريعية من هذا النص لأن المشرع كما اعتقد اراد ان يمنع المستأجر من التصرف بحق الايجار دون موافقة المؤجر .
وقضت المادة ( 704 ) من القانون المدني في الحالات المبينة في المادتين السابقتين يتقيد المستأجر بالإيجار او الإعارة او التمكين بقيود المنفعة التي كان يملكها نوعا وزمنا ولقد اضافت هذه المادة قيدا جديدا الى الايجار او الإعارة الصادرين عن المستأجر يتمثل في وجوب عدم مجاوزة حدود المنفعة المقررة للمستأجر ، فلا يجوز للمستأجر تأجير العين او اعارتها لمدة اطول من الإيجار او لمنفعة تختلف عن المنفعة المقررة له بموجب العقد.
الى ان القاكم في مقال قانوني جديد
النقاش 0
كن أول من يشارك رأيه في هذه القصة.